Varför renoverar vi?

Vi brukar säga att det ofta är svårare att bygga om, än att bygga nytt. När vi ska bygga om så har vi hyresgäster som behöver evakueras, så bara logistiken är en utmaning. Det som är bra är att det oftast finns en önskan hos hyresgästerna att förnya fastigheten de bor i men det finns många saker att ta hänsyn till.

Vi vill förnya och erbjuda en modern standard i lägenheterna. Vi vill minska vår klimatpåverkan genom olika åtgärder, förbättra inomhusklimatet, förbättra utemiljön och öka tryggheten samt modernisera alla tekniska installationer, så att renoveringen ska bli hållbar över tid. Efter avslutad renovering vill vi också att så många hyresgäster som möjligt upplever de förbättringar som gjorts i samband med renoveringen som positiva. Vi har identifierat kunddialog, kommunikation och att hitta bra processer som nyckelfaktorer för lyckade ombyggnationsprojekt.

Stångåstaden har inget gigantiskt underhållsberg som vi rullar framför oss men vi har ett stort fastighetsbestånd på nästan 15 000 vanliga lägenheter och 4000 bostäder för studenter som hela tiden behöver underhållas och förnyas. Vi genomför större ombyggnationer av ca 300–350 lägenheter per år och har en plan att fortsätta hålla samma takt framöver. På senare år har vi byggt om mycket av vårt 40- och 50-talsbestånd exempelvis i Valla och Åbylund samt påbörjat arbetet i en del av våra fastigheter från 60-talet, främst i Berga. De kommande åren ligger våra så kallade miljonprogramsområden i Ryd och Skäggetorp i fas för förnyelse. Det är stora områden och en extra utmaning är att göra det hållbart, prisvärt och varierat. Därför har vi, under en längre tid, arbetat med att ta fram en strategi för att bygga om i dessa områden. Det vi vill åstadkomma är en större möjlighet för hyresgästerna att påverka både utformningen och boendekostnaden. Modellen innebär att vi i de allra flesta fall byter ut alla installationer samt kök och badrum. Detta behöver göras i hus som är 60 år gamla. I övrigt vill vi ge hyresgästen en möjlighet att välja i större omfattning. Vi har redan testat modellen i Berga, nu utvärderar vi och finjusterar modellen inför arbetet med ombyggnation i Ryd och Skäggetorp.

Det är dyrt att bygga nytt och dyrt att bygga om. De renoveringar vi genomför behöver vara långsiktigt ekonomiskt hållbara. Det är en utmaning att få med allt som önskas och få till ett hållbart projekt. Därför behöver hyrorna höjas efter en ombyggnation. Om vi genomför olönsamma projekt så kommer behovet av generella hyreshöjningar att öka. Vilket gör att andra hyresgäster än de som bor i fastigheterna som förnyas, får betala för ombyggnationen. Normalt kostar det drygt 1 miljon per lägenhet när vi bygger om. Ibland får vi frågor om det inte ingår i hyran. Det är lätt att svara på. Förnyelse och standardhöjande åtgärder ingår inte i hyran. Det går också att förklara med ett enkelt räkneexempel. Om vi antar att 1000 kr/månad av hyran går till underhåll och ombyggnationen kostar 1,2 mkr så tar det 100 år innan vi är uppe i ombyggnadskostnaden. Dessutom gör vi ju en massa löpande underhåll varje år som ska räknas av från hyran.

Våra hyreshöjningar efter en ombyggnation brukar ligga på ca 30%. Vi höjer aldrig med hela beloppet direkt utan fasar in den nya hyran över flera år. I de allra flesta fall upplever hyresgästerna att de får mer för pengarna efter en renovering. Vi förstår att hyreshöjningen är kännbar för en del hushåll och vi försöker alltid vara behjälpliga och hitta en lösning i det enskilda fallet. Det finns alltid många olika aspekter att ta hänsyn till och alla tycker inte lika. För oss är det viktigt att förnya vårt fastighetsbestånd och göra det i dialog med våra kunder så att så många som möjligt är nöjda när vi är klara med en renovering.

Fredrik Törnqvist
VD, AB Stångåstaden

Jag hoppas med mina blogginlägg bidra till en ökad förståelse för vår verksamhet och vad vi som bostadsbolag bidrar med till att göra samhället och Linköping i synnerhet till en bättre stad att bo och leva i. Har du tips och idéer vad jag borde ta upp så tveka inte att ta en kontakt med mig via LinkedIn eller Twitter. 

Twitter: @f_tornqvist

LinkedIn: Fredrik Törnqvist 

Bilder